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天天微速讯：从龙湖光年的排队四小时登记，看合肥楼市的现实情况！

2023-03-21 20:56:58 来源：合肥班长

近日楼市最火的项目无疑是高新区的龙湖光年，开始登记以来，售楼部每天从白天到黑夜门口都是排着长队，高峰期需要三四小时才得以进行登记，所以经验丰富的买房人都自带小板凳，恍惚间仿佛回到了2021年神盘打架的时期。

但终究回不去了，龙湖光年的这种火爆在当下市场是不可复制的，热门区域高新区、核心地段蜀西湖、龙湖品牌和品质预期，以及最关键的价格，以精装修2.1万的均价，和周边新房、二手房存在明晃晃的“真倒挂”，总结下来就是一个字：稳，这样的房子买了肯定赚，总价低还是准现房，资金成本低无风险。

所以，即便龙湖光年仅有105套房源，再去掉刚需30%、职住50%、人才购房10%，没摇中和还要普通购房者一起摇，最后数千普通购房者可能仅能摇中几套而已，不亚于买彩票，但依然没有挡住购房者的热情，预估总计可能有五六千人登记。

(资料图片仅供参考)

但我们看这五六千名购房者中的大部分仿佛凭空出现，近期都没有参与过楼盘登记。所以，现在市场并不缺购买力，但就像面对居民存款飙升，不少专家和媒体呼吁“多管齐下引导居民从超额储蓄向消费转化”一样，如何把购买力转化为实际的购房行为？通过龙湖光年可以看出来，答案很明显：安全且稳赚的项目！

而龙湖光年这一次登记，热闹归热闹，但摇完之后，却很难流向其他楼盘。如早上班长微博所说，现在很多购房者思想转变，以前可能是恐慌性买房，买不到这个楼盘就赶紧去买其他楼盘，买不到新房就上二手房，一下整个楼市就火热起来了。

如今很多购房者尤其投资需求的买房人心态则是有非常优质的楼盘就去参与一下，买不到就算了先不买了，观望情绪非常浓重。

而当下市场，周边二手房有稳定的成交量、成交价，存在真倒挂、核心地段的新房极少，且门槛还能如光年一样低的，可谓寥寥无几，所以光年摇号之后，大部分购房者还是回重新“归隐”，静待下一个“龙湖光年”，或等市场全面回暖以后才会再次出手。

合肥楼市最近几年得以在全国楼市中走出独特行情，至关重要的因素是在供应端加以控制， 2022年末的50个典型城市库存中，仅上海、杭州、合肥等5个城市消化周期低于10个月。在经济发展迅速，持续人口净流入的前提下，房价上涨也是情理之中。

但目前合肥的供地和价格体系，却形成了一个掣肘，虽然供应量依然不高，但供应的优质地块数量更加稀少，难以吸引现在“挑剔”的购房者，也是优质地段改善盘二手房价格居高不下的主要原因之一。

固然核心地段或者优质地段的地块数量是有限的，或因为无地可售、或因为其他原因暂时无法出让，这是可以理解的，但目前的价格体系却没有明显分化，好坏一个价，主要靠面积、总价门槛来分流购房者。

这也导致即无刚需洼地，也让改善盘因为利润空间有限而无法真改善，如此一来遏制了改善需求，对于中产也是伤害最大，整体的涨幅过快、且普涨。

合肥的购房者来源基本都是省内，其购买力毕竟是有限的，支撑少量高房价区域尚且可以，如果普涨，就很难支撑。以2月贝系二手房成交数据为例，市区2800多套成交中，2万以下占据了60%，3万以上的成交仅有13%，所以我们常说楼市分化，一方面是楼盘自身的地段、产品，一方面也是购买力的局限。

合肥市场其实面临一个问题，购房者没有经历过房价下跌的市场洗礼，2016年普涨，2021年虽然不是普涨但也相差不远，所以一旦市场下行，普通购房者信心受挫，所需要恢复的周期就会更加长一些，加上目前叠加就业、经济、人口等多重因素影响，对于未来房价的走势更加迷茫。

总的来看，市场还是处于修复期，并且伴随着资产置换意识的加强，未来房价的价差也会越来越大，不乏能够升值的楼盘，但买错房不赚钱、亏钱会也成为常态，地段、品质缺一不可。

目前市场除了新房分化以外，二手房市场在经历了2月份的小高峰以后，销量有所回落。当然，虽然回落了，但整体行情依然比去年好转不少，前20天成交了2149套，2022年3月全月也仅2279套，同比是明显上涨的。

接下来就看政策的力度和决心了，当预期下降的时候，缺点会被放大，而预期上涨的时候，缺点则都不是问题，也有可能转为优点，毕竟大多人还是随波逐流的。

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